Interieurontwerp Makelaardij
Contact

FAQ – Veelgestelde vragen

Je kan niet afdwingen dat je in onderhandeling bent. Je bent pas in onderhandeling als de verkoper reageert op jouw bod. Dus: als de verkoper een tegenbod doet. Ook kan de verkopende makelaar uitdrukkelijk aangeven dat hij met je in onderhandeling is. Je bent niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij jouw bod met de verkoper zal overleggen.

Dat mag. Een onderhandeling hoeft nog niet tot een verkoop te leiden. De verkoper zal daarnaast wellicht graag willen weten of er meer belangstelling is. De eerste bieder hoeft nog niet de beste te zijn. Daarom gaan de bezichtigingen door. Vaak zal de verkopende makelaar aan de belangstellenden vertellen dat hij zoals dat heet “onder bod” is. Een belangstellende mag dan wel een bod uitbrengen, maar krijgt daar nog geen antwoord op tot de onderhandeling met de eerste geïnteresseerde beëindigd is. De makelaar zal geen mededelingen doen over de hoogte van biedingen. Dit zou overbieden kunnen uitlokken.

Het antwoord is ja. Als de vraagprijs alleen een uitnodiging is tot het doen van een bod (zoals beschreven onder “Word ik koper als ik de vraagprijs bied?”), dan kan de verkoper ook besluiten de vraagprijs te verlagen of te verhogen. Tijdens een onderhandeling doen partijen vaak over en weer biedingen. Als de verkopende partij een bod aanvaardt, is er sprake van een koop. Als de verkoper een tegenbod doet, kan de koper door dit te aanvaarden de koop tot stand brengen. Andersom kan dat ook. Als de potentiële koper een tegenbod doet, dat afwijkt van het bod dat de verkopende partij eerder heeft gedaan, vervalt dit eerdere bod van de verkopende partij. Dus ook als de partijen “naar elkaar toekomen” in het biedingsproces kan de verkoper ineens besluiten om toch zijn tegenbod weer te verhogen en de koper om zijn bod weer te verlagen.

Als de verkoper en koper het mondeling eens worden over de voor hen belangrijkste zaken bij de koop (dat zijn meestal de prijs, opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden), is er een koop. De verkopende makelaar legt deze koop vast in een koopakte. Daarin moet staan wat de partijen mondeling hebben afgesproken. Meestal wordt er nog een aantal afspraken vastgelegd in de koopakte. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de boeteclausule. Dergelijke aanvullende afspraken gelden pas zodra de koopakte door beide partijen is getekend of van tevoren mondeling akkoord is bevonden. Een ontbindende voorwaarde is overigens een belangrijk onderwerp. Hierover moeten de partijen het eens zijn voor de mondelinge koop. Let op: je krijgt als koper niet automatisch een ontbindende voorwaarde voor de financiering. Bij Jouw bod moet u melden dat dit ‘onder voorbehoud financiering’ is. De koop wordt overigens pas definitief nadat de koopovereenkomst zowel door verkoper als koper getekend is en de drie dagen bedenktijd voor koper zijn verstreken.

Over deze vraag bestaan veel misverstanden. Het hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, heeft namelijk in een vonnis bepaald dat de vraagprijs van een woning een uitnodiging is tot het doen van een bod. Als je de vraagprijs uit een advertentie of woninggids biedt, dan doe je een bod. De verkoper kan dan nog beslissen of hij jouw bod wel of niet aanvaardt of dat hij zijn makelaar een tegenvoorstel laat doen.

Ja, dat mag. Soms zijn er zo veel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk te bepalen is wie de beste koper is. In dat geval kan de verkopende makelaar – in overleg met de verkoper – besluiten de lopende onderhandelingen af te breken en de biedprocedure te wijzigen om vervolgens te kiezen voor bijvoorbeeld een inschrijvingsprocedure. Hierbij hebben alle bieders een gelijke kans om het hoogste bod uit te brengen. Alvorens het systeem te wijzigen, dient de makelaar uiteraard eerst de eventueel gedane toezeggingen na te komen.

De verkoper bepaalt waarvoor hij zijn woning verkoopt in overleg met zijn makelaar. De koper kan onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist. Dat geldt voor alle zaken die de verkoper belangrijk vindt om over te beslissen en voor het besluit of hij zijn woning aan deze koper wil verkopen.

Een optie in juridische zin geeft een partij de keuze om door een eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere partij te sluiten. Partijen zijn het dan wel eens over de voorwaarden van de koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is zo’n optie nog wel gebruikelijk. Bij het aankopen van een bestaande woning niet. Het begrip ‘optie’ wordt daarbij vaak ten onrechte gebruikt. Dan heeft het de betekenis van bepaalde toezeggingen die een verkopende NVM-makelaar kan doen aan een belangstellende koper tijdens het onderhandelingsproces. Zo’n toezegging kan bijvoorbeeld inhouden dat een belangstellende koper een paar dagen de tijd krijgt om na te denken over een bod. De makelaar van de NVM zal in de tussentijd proberen niet met een andere partij in onderhandeling te gaan. De belangstellende koper kan deze tijd gebruiken om een beter inzicht te krijgen in zijn financiering of in de gebruiksmogelijkheden van de woning. Een optie kunt u niet eisen; de verkoper en de verkopende NVM-makelaar beslissen zelf of er in een onderhandelingsproces bepaalde toezeggingen worden gedaan.

Nee. De verkopende makelaar bepaalt samen met de verkoper de verkoopprocedure. Hij heeft wel de plicht je daarover te informeren. Heb je serieus belangstelling, vraag de makelaar dan wat uw positie is. Dat kan teleurstelling voorkomen.

“Kosten Koper”, meestal afgekort als k.k. achter de vraagprijs, betekent dat de overdrachtskosten voor rekening van de koper komen. Dit zijn de kosten die de overheid koppelt aan de overdracht van een woning. Dat zijn de overdrachtsbelasting (2%), de notariskosten voor het opmaken van de leveringsakte en de kosten voor het inschrijven daarvan in de registers. Daarnaast dient de koper rekening te houden met de (notaris)kosten voor de opmaak en inschrijving van de hypotheekakte. Heeft de verkopende partij een makelaar ingeschakeld om de woning te verkopen, dan komen de kosten hiervan voor zijn rekening. De verkopende makelaar is immers belangenbehartiger van de verkoper en niet van jou als koper. De makelaarscourtage voor een aankopende makelaar komt wel voor rekening van de koper.

Het energielabel geeft aan hoe energiezuinig een woning is. Dit label loopt van A (groen) tot en met G (donkerrood). Een A-label is het energiezuinigste label die een woning kan hebben. Daarentegen is label G zeer onzuinig.

Sinds 1 januari 2015 is een energielabel verplicht geworden bij de oplevering van jouw woning, wanneer deze is verkocht. Als je geen definitief energielabel kan overhandigen bij de overdracht van jouw woning, dan riskeer je een boete.

Nee. Heeft de verkopende partij een makelaar ingeschakeld om de woning te verkopen, dan komen de kosten hiervan voor zijn rekening. De verkopende makelaar is immers belangenbehartiger van de verkoper en niet van jou als koper. De makelaarscourtage voor een aankopende makelaar komt wel voor rekening van de koper.

Banken hanteren strakke spelregels voor de verstrekking van nieuwe hypotheken. Deze zijn opgenomen in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) in combinatie met ministeriële regelingen. Welke regels zijn dat en wat kun je lenen?

Naast de inkomenseis telt voor geldverstrekkers ook de 'marktwaarde' van de woning. De geldverstrekker bepaalt wat die marktwaarde precies is. Dat kan zijn:
  • De koopprijs van de woning
  • De koop-/aanneemsom, eventueel vermeerderd met grondprijs, bouwkosten, meerwerk, bouwrente en aansluiten nutsvoorzieningen
  • De getaxeerde waarde, eventueel na verbouw

Sinds 2018 mag de maximale hypotheek niet meer hoger zijn dan de marktwaarde van de woning (100%).

Gedurende de bedenktijd kan de koper de overeenkomst alsnog ongedaan maken. Zo wordt de gelegenheid geboden om bijvoorbeeld deskundigen te raadplegen. De bedenktijd duurt (minimaal) drie dagen en begint op de dag die volgt op de dag dat de koper de (door beide partijen) ondertekende akte of een kopie daarvan krijgt overhandigd. De bedenktijd eindigt tegen middernacht van de laatste dag van de bedenktijd. Het is dus niet van belang hoe laat de koper het afschrift van de akte heeft ontvangen.Mocht je gebruik wensen te maken van de wettelijke bedenktijd, kan het verstandig zijn dit schriftelijk te doen, aangezien de bewijslast moeilijk is, indien je dit mondeling doet.

De makelaar kan met meerdere gegadigden tegelijk onderhandelen. Dit dient hij echter wel aan de betrokkenen kenbaar te maken.

Als verkoper en koper het eens zijn over de belangrijkste zaken, onder andere prijs, leveringsdatum, ontbindende voorwaarden en eventuele afspraken over roerende zaken, dan legt de verkopende makelaar de afspraken vast in de koopovereenkomst. Pas als beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend, komt de koop tot stand.

Ontbindende voorwaarden zijn een belangrijk aandachtspunt. Als je deze opgenomen wilt hebben in de koopovereenkomst, dan moet je dit meenemen in de onderhandelingen. Als koper krijg je niet automatisch een ontbindende voorwaarde. Koper en verkoper moeten het eens zijn over aanvullende afspraken en ontbindende voorwaarden voordat de koopovereenkomst wordt opgemaakt.

De koop komt pas tot stand op het moment dat de koopovereenkomst door beide partijen is ondertekend. Dit vloeit voort uit de Wet Koop onroerende zaak en heet het schriftelijkheidsvereiste. Een mondelinge of per e-mail bevestigde afspraak is dus niet voldoende. Zodra de verkoper en de koper de koopovereenkomst hebben ondertekend en de koper een afschrift van de overeenkomst heeft ontvangen, treedt voor de particuliere koper de wettelijke bedenktijd in werking. Binnen deze tijd kun je als koper alsnog afzien van de koop. Na deze tijd is de koop definitief, tenzij de ontbindende voorwaarden van toepassing zijn.

Als koper heb je een onderzoeksplicht. Van jou als koper wordt verwacht dat je de staat van de woning onderzoekt. Gebreken die je bij de bezichtiging had kunnen ontdekken, komen voor jouw rekening en kunnen later niet als verborgen gebrek worden benoemd.
De verkoper is verplicht de koper te informeren over zaken die van belang kunnen zijn (meldingsplicht). Ernstige of onverwachte gebreken, zoals een lekkage, behoren daartoe. Je kunt deze gebreken en de gebreken die gemeld zijn door verkoper meenemen in de onderhandelingen.

De verkopende makelaar vertegenwoordigt de belangen van de verkoper. Hij zal de verkoper adviseren tijdens het verkoopproces. De verkopende makelaar kan en mag daarom niet tegelijkertijd jouw belangen behartigen. Als je dus begeleiding en advies wilt tijdens het aankoopproces, dan is het verstandig zelf een makelaar in te schakelen.

Wanneer er een (ver)koopovereenkomst wordt aangegaan, moet de verkoper gevraagd en ongevraagd de koper over feiten betreffende het te verkopen huis inlichten. Deze feiten betreffen bepaalde eigenschappen van de woning die de verkoper kende of behoorde te kennen, die niet bekend zijn bij de koper. Dit geld ook voor eigenschappen waarbij de verkoper slechts een vermoeden heeft van de gebreken.

De mededelingsplicht mag niet te beperkt worden opgevat. Aan het verstrekken van summiere informatie heeft de koper niet veel. De verkoper is dan ook verplicht aan de koper alle essentiële informatie mede te delen. Maar de verkoper hoeft geen melding te doen van eigenschappen die de koper zelf ook eenvoudig kan waarnemen. Voorbeelden hiervan zijn bijvoorbeeld scheuren in de muur of vochtplekken. Indien de koper daar vragen over heeft dient de verkoper daar wel nadere informatie over te schaffen. 

Wanneer de verkoper zijn mededelingsplicht schendt, loopt hij de aanzienlijke kans dat hij het gebrek aan het huis moet herstellen, de schade moet vergoeden of dat de verkooptransactie wordt teruggedraaid. 

Wanneer er aan de kant van de verkoper een mededelingsplicht is, prevaleert deze plicht in het algemeen boven de onderzoeksplicht van de koper.

Ontbindende voorwaarden zijn voorwaarden die bij het uitbrengen van een bod en in het koopcontract worden opgenomen. Wanneer niet aan deze voorwaarden wordt voldaan kan de koop ontbonden worden. De meest voorkomende ontbindende voorwaarden zijn:

Het is aan te raden om in het voorlopig koopcontract op te nemen dat de koop niet doorgaat, wanneer de financiering niet rond is voor een bepaalde datum. Om hier een beroep te doen op voorbehoud van financiering dienen twee schriftelijke afwijzingen van geldverstrekkers te worden overhandigd. Deze voorwaarde kun je ook meenemen bij het uitbrengen van een bod. Krijg je de financiering niet rond, dan kun je onder de koop uit zonder een boete te betalen.

Veel mensen sluiten een hypotheek af met Nationale Hypotheek Garantie. Voordelen aan de NHG zijn lagere rente en meer zekerheid, voor jou en de bank. Of je in aanmerking komt voor NHG hangt af van de hoogte van de hypotheek die je nodig hebt. Je kunt een bepaling in het voorlopig koopcontract opnemen waarin staat dat de koop niet doorgaat als je geen hypotheek met NHG kunt afsluiten. Voor de NHG betaal je eenmalig 1% over jouw totale hypotheeksom. Door de hypotheek met NHG te financieren, ontvang je lagere rente van de geldverstrekker.

Een bouwkundige keuring wordt uitgevoerd wanneer je een woning wilt kopen en laat inspecteren op (verborgen) gebreken. Je bepaalt van tevoren met de verkoper op basis van welke bevindingen je af kunt zien van de koop. Het bouwkundig rapport dient als bewijs. Zijn de kosten hoger dan je hebt begroot, dan kun je afzien van de koop of opnieuw met de verkopers onderhandelen.

In het bestemmingsplan staat wat er in een gemeente met de ruimte mag gebeuren. Hierin staan onder andere de bouwmogelijkheden en hoe de grond gebruikt mag worden. Wanneer je een woning koopt waar je extra ruimte wilt maken voor op- of aanbouw dan kan het zijn dat het bestemmingsplan aangepast moet worden. Is deze verbouwing een essentiële eis voor jou? Dan kun je dit het beste laten opnemen in de ontbindende voorwaarden. Wanneer je geen goedkeuring krijgt van de gemeente voor de geplande verbouwing, kun je eventueel afzien van de koop.

Het kan zijn dat jouw droomwoning een goed geraamte heeft, maar er nog wel verbouwd en gesloopt moet worden. Dit heeft grote gevolgen voor de omgeving of het milieu. De kans is groot dat je een vergunning nodig hebt van de gemeente om de woning naar wens aan te passen. Geeft de gemeente deze vergunning niet af? Dan kun je onder de koop uit.

Een bouwkundige keuring geeft inzicht in de bouwtechnische staat van de woning. Een bouwtechnische keuring kan voor zowel een oude woning als een nieuwbouwwoning worden uitgevoerd. Tijdens de keuring onderzoekt een bouwkundige de woning op verborgen gebreken. De bouwkundige keuring kan zowel voor als tijdens het aankoopproces worden uitgevoerd. Wanneer je de keuring voor het aankoopproces uitvoert kun je het rapport meenemen in de onderhandelingen, maar loop je wel het risico dat je investeert in een woning die misschien niet van jou wordt. Wanneer u de keuring niet voor de aankoop doet, wordt er pas als de koop gesloten is een bouwkundige ingeschakeld. In de koopakte wordt dan een ontbindende voorwaarde, welke betrekking heeft op de bouwkundige keuring, opgenomen. Wanneer de keuring uiteindelijk meer dan een vooraf bepaald bedrag aan kosten uitwijst, kan de verkoop ontbonden worden.

Ben jij de verkopende partij? Dan kun je een verkoopkeuring laten doen. Door deze keuring te laten uitvoeren kan de verkoop van het huis versneld worden, omdat het de potentiële koper vertrouwen en zekerheid biedt. Door het bouwkundige rapport krijgen de potentiële kopers een objectief beeld van de waarde van jouw woning.

Vrij op naam betekent dat de kosten voor het overdragen van de woning zijn voor de verkoper. U kunt denken aan de overdrachtsbelasting en de notariskosten. De notariskosten van een hypotheek vallen hier niet onder, deze kosten zijn voor de koper.

Nieuwbouwwoningen worden vaak v.o.n. te koop aangeboden. Informeer vooraf goed welke kosten voor de koper en welke voor de verkoper zijn. Zo komt u niet achteraf voor verrassingen te staan.

Vanuit een huurwoning of het ouderlijk huis een eerste huis kopen: spannend! Vaak is het lastig om te bedenken waar je moet beginnen. Er zijn een aantal stappen die je kunt nemen, om de weg naar jouw eerste eigen woning zo soepel mogelijk te laten verlopen.

Oriënteren

Allereerst is het belangrijk dat je op een rijtje krijgt wat je woonwensen zijn. Zoek je een rijtjeswoning, een appartement of een vrijstaande woning? Hoeveel slaapkamers heb je nodig? Kun je zonder een tuin, of staat dat juist bovenaan je wensenlijstje? Wanneer je dit allemaal voor jezelf op een rijtje hebt gezet, is het veel gemakkelijker om te zoeken naar jouw droomwoning.

Daarnaast is het belangrijk om je financiële situatie in kaart te brengen. Hoe hoog is de hypotheek die je uiteindelijk kunt krijgen? Veel hypotheekadviseurs bieden rekentools aan, om een schatting te krijgen van jouw maximale hypotheek. Dit biedt een goede richtlijn. Maar, wanneer je serieus op zoek gaat is het een goed idee om een vrijblijvend adviesgesprek in te plannen. Zo weet je waar je aan begint en heb je je budget bepaald.

Huizenjacht

Nu je weet waar je naar op zoek bent, begint de huizenjacht! Dit kun je zelf doen, bijvoorbeeld via websites als Funda of makelaarswebsites. Maar je kunt ook een aankoopmakelaar in de hand nemen. Aan deze makelaar kun je jouw woningwensen doorgeven. De makelaar gaat dan voor jou op zoek naar je droomwoning. Vaak kan de makelaar jou direct op de hoogte brengen van nieuw aanbod, zelfs voordat de woning op Funda verschijnt. Dit kan een voordeel zijn!

Bezichtigen

Wanneer je een of meerdere woningen hebt gevonden die aan jouw wensen voldoen, kun je een bezichtiging inplannen. Een bezichtiging kan de eerste keer vrij overweldigend zijn. Zorg dus dat je je goed voorbereid. Maak voor jezelf een lijst met vragen die je wilt stellen en zaken waar je goed op wilt letten. Het is ook helemaal niet raar om een tweede bezichtiging te vragen als je daar behoefte aan hebt. Een huis koop je natuurlijk niet zomaar even!

Bieden

Heb je je droomwoning gevonden? Dan is het tijd om een bod uit te brengen! Het uitbrengen van een bod kan vaak lastig zijn. Want: hoe hoog moet je bieden? Uiteraard wil je zo min mogelijk betalen, maar met een te laag bod word je niet serieus genomen. Je aankoopmakelaar kan je hierbij helpen. Na de bieding begint het onderhandelen. Zorg dat je vooraf goed op een rijtje hebt onder welke ontbindende voorwaarden je het huis wilt kopen. Dit voorkomt moeilijkheden achteraf!

Tekenen

Dan komt het moment: je mag het koopcontract ondertekenen. En je eerste huis is nu echt van jou! Gefeliciteerd!

 

Een makelaar is vaak zowel aankoop- als verkoopmakelaar. Maar wat is nu het verschil tussen beiden?

Een aankoopmakelaar handelt in het belang van de koper van een woning. Deze probeert een zo laag mogelijke prijs te onderhandelen, onder zo gunstig mogelijke voorwaarden.

Een verkoopmakelaar handelt in het belang van de huidige eigenaar van een woning. Deze probeert uiteraard om een zo hoog mogelijke prijs te onderhandelen.

Een makelaar mag nooit aankoop- en verkoopmakelaar zijn voor dezelfde woning. Dit zou namelijk betekenen dat de belangen van twee partijen een rol spelen. Wanneer je voor een makelaar kiest, werkt deze dus alleen voor jou. Of je nu een woning wilt kopen of juist verkopen.